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01 我國(guó)保障性住房政策
2025年8月28日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》發(fā)布?？傮w要求中提到，在營(yíng)造高品質(zhì)城市生活空間方面提出：系統(tǒng)推進(jìn)“好房子”和完整社區(qū)建設(shè)；完善城市基礎(chǔ)設(shè)施；提升公共服務(wù)優(yōu)質(zhì)均衡水平。
其中“好房子”指的是住房設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)、服務(wù)水平，大力推進(jìn)安全、舒適、綠色、智慧。并提出了堅(jiān)持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，建設(shè)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)、商務(wù)社區(qū)，科學(xué)制定實(shí)施城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，一體化推進(jìn)城市體檢和城市更新，創(chuàng)造宜業(yè)、宜居、宜樂(lè)、宜游的良好城市環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡，因地制宜發(fā)展保障性住房。
2024年5月17日，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)企以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房。截至2024年末，全國(guó)已累計(jì)籌集172萬(wàn)套（間）配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房。
2023年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。
回顧過(guò)去三年，我們可以看出，保障性住房已經(jīng)完成從加快建設(shè)到落實(shí)配置，再到因地制宜發(fā)展的轉(zhuǎn)換過(guò)程。
02 那么保障性住房具體指什么呢？
保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。這種類型的住房有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房。
社會(huì)保障性住房是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給中低收入的人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。
世界上許多國(guó)家均設(shè)有保障性住房，其中德國(guó)和新加坡被公認(rèn)為住房問(wèn)題解決得較好的兩個(gè)國(guó)家。新加坡有著超過(guò)90%的住房擁有率，大多數(shù)居民住在政府建設(shè)的組屋中；不同于新加坡，德國(guó)僅有45%左右的房屋擁有率，通過(guò)完善制度讓另一半居民安心租住在市場(chǎng)化建設(shè)的住房里。
我們今天不再對(duì)保障性住房的體系做深入討論，而是結(jié)合最新8月份發(fā)布的數(shù)據(jù)，來(lái)看看保障性住房的“住房設(shè)計(jì)”。
03 初期保障性住房“丑丑的很安心”？
長(zhǎng)久以來(lái)，保障性住房給人的主觀印象便是遠(yuǎn)不如商品房，無(wú)論是外觀，質(zhì)量還是配套的服務(wù)空間。
例如有網(wǎng)友吐槽國(guó)內(nèi)保障性住房的空間形態(tài)與普通住宅無(wú)異，只是普通的板樓，雖然保證了層高和居住人數(shù)，但戶型小，也沒(méi)有考慮公共空間的設(shè)置。立面效果也毫無(wú)造型。
圖為贛州蓉江新區(qū)陽(yáng)光和諧家園保障性住房小區(qū)。朱海鵬攝，圖源網(wǎng)絡(luò)
圖為2022年成都市首個(gè)保障性租賃住房南華佳苑項(xiàng)目，圖源網(wǎng)絡(luò)
誠(chéng)然，認(rèn)為保障性住房就可以質(zhì)量低一些、配套差一些，這是個(gè)誤解。但僅對(duì)于造型設(shè)計(jì)問(wèn)題，在筆者看來(lái)，是無(wú)法嚴(yán)厲苛責(zé)的。
實(shí)際上，初期的保障性住房是“丑”的更安全，“丑”的更放心。
為什么這樣說(shuō)呢？
我們前面了解過(guò)國(guó)家政府大力興建保障性住房原因，即是為了解決住房市場(chǎng)化帶來(lái)的外部性問(wèn)題，為低收入住房困難家庭提供他們有能力負(fù)擔(dān)的住房，保障人們的居住權(quán)利，維護(hù)社會(huì)公平。
然而，在當(dāng)前保障性住房分配過(guò)程中，騙購(gòu)、騙租保障性住房等種種亂象頻頻見(jiàn)諸報(bào)端。究其原因，保障性住房的保障對(duì)象不明確、申請(qǐng)人資格核實(shí)困難、申請(qǐng)?jiān)旒僬哌`法成本過(guò)低等多種因素造成了保障性住房分配亂象叢生。
盡管人類追求幸福的權(quán)利是平等的，無(wú)論收入高低，但商品設(shè)計(jì)所帶來(lái)的附加價(jià)值是有差別的。當(dāng)保障性住房舒適，美觀到無(wú)異于商品房甚至遠(yuǎn)勝于商品房時(shí)，又有多少真正需要幫助的低收入人群能得到保障性住房呢？
初期保障性住房的“丑”與“缺陷”，更像是救災(zāi)米里故意拌的沙子，真正需要的人，能夠接受；不需要的人，也不愿搶奪。
我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展都是極其迅速的，農(nóng)民工和大量務(wù)工人員大量涌入城市，發(fā)展初期的目的是“有”比“沒(méi)有”好，因此我們是等不了的，是需要最快速落實(shí)“有”的。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我們無(wú)意苛責(zé)過(guò)去的規(guī)劃與發(fā)展，相反，筆者認(rèn)同在無(wú)法保護(hù)目標(biāo)群體的時(shí)候，選擇最安全的方式的做法。但無(wú)論是誰(shuí)，我們都沒(méi)有忘記心中“更美好的愿景”。
到了今天，我們已經(jīng)初步完成了“有”的初期目標(biāo)，可以朝向更好的“價(jià)值服務(wù)”轉(zhuǎn)變。因此“美觀”“人文”變成了下一階段的目標(biāo)。
圖為，位于深圳市光明鳳凰城片區(qū)的鳳凰英薈城，是全國(guó)規(guī)模最大的裝配式保障性住房項(xiàng)目，建有24棟高層塔樓，最大建筑高度為150米，總建筑面積約116萬(wàn)平方米，共7056套房源面向公共租賃住房在冊(cè)輪候人配租。圖源網(wǎng)絡(luò)
04 他山之石，可以攻玉
別國(guó)“社會(huì)住房”的造型借鑒
日前，西澳州政府發(fā)布了一項(xiàng)規(guī)模最大的社會(huì)保障房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃。政府鼓勵(lì)建筑商投標(biāo)承建1000套新房。該計(jì)劃包括14個(gè)先建后租項(xiàng)目，將提供1145套新房，其中約80%為經(jīng)濟(jì)適用房，20%為社會(huì)保障房。
澳大利亞對(duì)社會(huì)住房的承諾遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了不斷增長(zhǎng)的需求。有了更多的機(jī)會(huì)，建筑師可以提供世界一流的設(shè)計(jì)。隨著社區(qū)生活的興起，和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，澳洲的社區(qū)住房現(xiàn)在將重點(diǎn)關(guān)注在優(yōu)質(zhì)建筑、可持續(xù)性和生活質(zhì)量，并走在了社會(huì)住房設(shè)計(jì)的最前沿。
ParkLife公寓
這是澳大利亞首個(gè)碳中和居住區(qū)——南丁格爾社區(qū)內(nèi)（Nightingale Village），這是一棟高性能、設(shè)計(jì)精美、以社區(qū)為核心的公寓住宅樓，包含37套住宅和2套商業(yè)租賃房。該公寓樓被視作社區(qū)內(nèi)的社交中心，擁有獨(dú)特的山地狀屋頂輪廓線和頂層露天劇場(chǎng)，除此之外還有尺度、位置、空間特征各不相同的社交公共區(qū)。每套住房的設(shè)計(jì)都旨在提升空間效率、功能性和靈活性，其中有五套公寓是指定的社會(huì)性住房。
設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)Austin Maynard Architects一直尋求在公共和私人之間建立美好聯(lián)系，以“鏈接”代替“筑墻”。場(chǎng)地原本更具挑戰(zhàn)，因?yàn)闁|側(cè)已有嵌入式公寓住宅區(qū)，后方的場(chǎng)地計(jì)劃建設(shè)一座類似規(guī)模的公寓樓。但幸運(yùn)的是后方場(chǎng)地的公園規(guī)劃又獲得了批準(zhǔn)。這一機(jī)會(huì)使ParkLife公寓擁有了底層私人花園區(qū)，并與公園融為一體。設(shè)計(jì)師將住宅入口和自行車停車場(chǎng)劃分開(kāi)，在中間開(kāi)辟了通道——一條穿過(guò)ParkLife大樓中心的中央人行道，將社區(qū)中心與新公園相連接。
關(guān)于住宅建筑的高度控制，市議會(huì)要求ParkLife削減其東南角，與旁邊原有的公寓樓相適應(yīng)。這反而制造了一種新機(jī)，于是頂層誕生了一個(gè)帶有寬敞露臺(tái)的特別公共區(qū)。露天劇場(chǎng)是ParkLife獨(dú)特的生活空間，它作為一種景觀元素可以看到外部街道和整個(gè)城市的景象。
除了推行社會(huì)住房，澳洲也提出了住房保障計(jì)劃（the Home Guarantee Scheme， HGS）的倡議，旨在支持符合條件的購(gòu)房者，包括首次購(gòu)房者、單親家庭和地區(qū)澳大利亞人，以便更早購(gòu)買住房。它包括首次購(gòu)房擔(dān)保（First Home Guarantee, FHBG）、家庭購(gòu)房擔(dān)保（Family Home Guarantee, FHG）和地區(qū)首次購(gòu)房擔(dān)保（Regional First Home Buyer Guarantee, RFHBG）。該計(jì)劃通過(guò)33家參與貸款機(jī)構(gòu)提供。
澳大利亞對(duì)社會(huì)住房存量的承諾和資金有限。但到2037年，澳大利亞估計(jì)將有110 萬(wàn)人尋求社會(huì)住房。建筑學(xué)教授兼新南威爾士大學(xué)建筑環(huán)境學(xué)院院長(zhǎng)菲利普·奧德菲爾德（Philip Oldfield）表示，要對(duì)社會(huì)住房的投資與巴黎或巴塞羅那等國(guó)際大都市相媲美，需要建造更多優(yōu)質(zhì)住房。
墨西哥在社會(huì)住房方面有著一段坎坷的歷史。2000 年代初期，經(jīng)濟(jì)繁榮破產(chǎn)，許多建筑簡(jiǎn)陋的社區(qū)集體建成與世隔絕的宿舍城市，這些城市后來(lái)變成了貧民窟，包括墨西哥城。
2010年代對(duì)政策的全面改革使建筑師更多地參與了更具創(chuàng)造性的社會(huì)住房設(shè)計(jì)。
Z53社會(huì)住房建于2012年，是Michan Architecture的第一個(gè)項(xiàng)目。創(chuàng)始合伙人兼建筑師Isaac Michan表示，自那以后，墨西哥城的社會(huì)住房格局發(fā)生了很大變化。
圖為Z53社會(huì)住房，42個(gè)公寓單元分布在三座相互連接的塔樓中，塔樓覆蓋著紅泥磚和周圍的內(nèi)部庭院。圖源：拉斐爾·加莫Rafael Gamo和Michan Architecture官網(wǎng)
“現(xiàn)在我看到社會(huì)住房中有更多的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，有設(shè)計(jì)建筑師參與其中，”Michan 說(shuō)。
墨西哥城有地震歷史，Z53社會(huì)住房有堅(jiān)固的鋼筋混凝土框架和地下停車場(chǎng)的混凝土柱支撐。三座“塔樓”擁有42 個(gè)一居室或兩居室單元，磚塊是特色，無(wú)需額外飾面，可作為隔熱材料以滿足溫暖的氣候。
除了公共的共享屋頂花園和地下停車場(chǎng)外，每座塔樓還有一個(gè)內(nèi)部庭院，開(kāi)放式露臺(tái)上的橋梁將它們連接在一起。
Michan說(shuō)，人們有足夠的興趣糾正該市孤立的經(jīng)濟(jì)適用房的錯(cuò)誤，該國(guó)一些最著名的建筑師設(shè)計(jì)了社會(huì)住房。
法國(guó)有超過(guò)4.5萬(wàn)個(gè)社會(huì)住房單元可供中低收入者以及基本工人使用。Atelier du Pont 的創(chuàng)始建筑師兼負(fù)責(zé)人Anne-Cécile Comar表示，法國(guó)有一種“非常大”的社會(huì)住房文化。
“這對(duì)法國(guó)建筑師來(lái)說(shuō)確實(shí)是一個(gè)重要的問(wèn)題，也是我們職業(yè)的基礎(chǔ)?！?/span>
自2000年通過(guò)一項(xiàng)法律以來(lái)，城市城市所有住房存量的25%必須是社會(huì)住房。那些未能達(dá)到最低要求的人將被罰款。
“政策是擁有你無(wú)法檢測(cè)到的社會(huì)住房與私人住房不同，”科馬爾說(shuō)。
這是相同的建筑質(zhì)量，相同的外墻質(zhì)量，而且通常它甚至比私人更好——社會(huì)住房。
自推出以來(lái)，法國(guó)在2001年至2019年間建造了約1.8m的社會(huì)住房單元。
貝爾維爾社會(huì)保障住宅
貝爾維爾社會(huì)保障住宅盒子狀的陽(yáng)臺(tái)從立面上伸展出來(lái)，帶來(lái)寬敞的戶外空間，使居住者能夠一覽巴黎的美景。項(xiàng)目位于巴黎最時(shí)尚、最密集的街區(qū)之一的瑪黑區(qū)，這個(gè)社會(huì)住房項(xiàng)目將17世紀(jì)的通道和庭院與新的現(xiàn)代外觀相結(jié)合，為舊址帶來(lái)了新的生機(jī)。圖源：弗雷德里克·德朗格爾（Frederic Delangle）
貝爾維爾社會(huì)保障住宅的19個(gè)單元可分為兩個(gè)由預(yù)制混凝土制成的體量——一個(gè)黑色，一個(gè)白色。公寓雖小，但陽(yáng)臺(tái)上可以欣賞到巴黎屋頂?shù)木吧?。保證居民可以享有——陽(yáng)臺(tái)、樹(shù)木或窗戶。
設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，即使社會(huì)住房的居民并不富有，但這些人值得設(shè)計(jì)師的熱情和愛(ài)?！拔覀兛偸桥c客戶爭(zhēng)取擁有一扇大窗戶......每個(gè)人都告訴你要有小窗戶，因?yàn)樗欣诟魺?.....但我們非常堅(jiān)信，光是生活的樂(lè)趣之一。所以我們需要更大的窗戶。
奧地利維也納在全球城市都在淪陷炒房熱潮的時(shí)候，仍連續(xù)十年蟬聯(lián)全球最宜居城市，并有190萬(wàn)市民享受許多人夢(mèng)寐以求的房?jī)r(jià)和居住品質(zhì)。
維也納并不流行買房，八成以上維也納市民是租房族，62%市民居住在政府自建或者補(bǔ)貼的44萬(wàn)戶社會(huì)住宅。放眼望去，維也納的社會(huì)住宅占租屋市場(chǎng)的44%，一半握在政府手中。另一半受其嚴(yán)格規(guī)范，堪稱全市最大的“房東”
維也納社宅有百年歷史，長(zhǎng)期執(zhí)政的社會(huì)民主黨深信“居住是基本人權(quán)”，1920年代就開(kāi)始埋頭苦“蓋”;90年代政策轉(zhuǎn)彎，改而補(bǔ)貼非營(yíng)利開(kāi)發(fā)商興建社宅，服務(wù)對(duì)象從低收入戶擴(kuò)大到城市中產(chǎn)。
大房東壓低了整體住房市場(chǎng)的租金，讓低薪的勞動(dòng)者和青年也住得起首都，享受城市的便利、低廉的通勤成本和豐富的就業(yè)機(jī)會(huì)。
維也納社宅有多便宜？根據(jù)《衛(wèi)報(bào)》，30歲的護(hù)士哈默（Barbara Hammer）和公務(wù)員男友住在城西一座漂亮的新哥德式公寓，合租的70多平方的社會(huì)住宅，搭地鐵15分鐘即達(dá)市中心，房租560歐元，僅占她薪水的18%。
圖為，根據(jù)2018年統(tǒng)計(jì)，維也納有近八成市民皆是租屋族。圖片來(lái)源：維也納市政府網(wǎng)站
維也納社會(huì)住房便宜也有好貨：
圖為維也納的阿斯朋湖城（Aspern Seestadt）為舊軍機(jī)場(chǎng)改建的社宅，運(yùn)用創(chuàng)新設(shè)計(jì)，是歐洲目前最大的城市開(kāi)發(fā)計(jì)劃之一。圖源：IFLA EUROPE官網(wǎng)
維也納的阿斯朋湖城住宅區(qū)是維也納城市發(fā)展項(xiàng)目中的引人注目的建筑群。將天然材料與現(xiàn)代建筑相結(jié)合的想法在開(kāi)放空間中得以延續(xù)。木質(zhì)元素創(chuàng)造了獨(dú)特的峽谷，周圍環(huán)繞著植被茂盛的庭院。開(kāi)放空間的前衛(wèi)設(shè)計(jì)凸顯了建筑群的不尋常性質(zhì)。整個(gè)空間：在綜合體中心鼓勵(lì)挪用和玩耍的峽谷是所有居民和游客的典范。青少年游樂(lè)場(chǎng)被各個(gè)年齡段的居民和游客使用，因此已成為一個(gè)熱鬧的公共區(qū)域。低洼的“山谷”是庭院的亮點(diǎn)，結(jié)構(gòu)不同的木墻鼓勵(lì)人們參加障礙賽或循環(huán)訓(xùn)練。
傾斜的墻壁和集成的座椅提供了放松和觀察的機(jī)會(huì)。誘人的亮黃色三元乙丙橡膠表面覆蓋了整個(gè)峽谷，起到防墜落的作用，也有助于降低噪音。峽谷的盡頭通向綠色庭院，形成有機(jī)景觀。生長(zhǎng)在草丘之間的小冠稀葦為私人露臺(tái)提供了理想的視覺(jué)屏幕，并在沒(méi)有圍欄的情況下創(chuàng)造了隱私。
凡席拉可形容這些社區(qū)就像一塊社區(qū)磁鐵，為新的城市街區(qū)注入生機(jī);主題式的社區(qū)則聚集了趣味相同的人，激勵(lì)市民更積極地為自己的社區(qū)付出。
強(qiáng)調(diào)以混居打破隔離，融合社會(huì)階級(jí)，避免社宅污名化，科技新貴、難民、學(xué)生、工人、中產(chǎn)、退休銀發(fā)族等各行各業(yè)，各種家庭組合，各種收入水平，同住在一個(gè)屋檐下。社會(huì)住宅不是底層窮人的縮影，而是整體社會(huì)的縮影。
05 前覆后戒，擇善而從
別國(guó)“社會(huì)住房”的體系借鑒
綜合前文所提到的，面對(duì)社會(huì)性住房，我們需要同時(shí)考慮兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是“保證有”；另一個(gè)是“美觀舒適”。在如何平衡兩者關(guān)系上，仍是我們需要進(jìn)一步考慮的問(wèn)題。
諸如前文提到的澳大利亞，盡管他們?cè)谏鐣?huì)住房上做到了設(shè)計(jì)優(yōu)美，造型百變，但也因此導(dǎo)致了新一輪的問(wèn)題。澳洲德勤經(jīng)濟(jì)研究所的合伙人史密斯（Stephen Smith）表示，澳洲沒(méi)有建造足夠的房屋來(lái)跟上人口增長(zhǎng)的步伐，而且由于建筑商正在處理積壓的半成品房屋，新住宅開(kāi)工特別緩慢。
開(kāi)工慢
他在最新的商業(yè)展望報(bào)告中表示：「土地、材料和勞動(dòng)力的成本將保持在較高水平，而最近的破產(chǎn)率表明，如果建筑商要實(shí)現(xiàn)政府和社區(qū)所呼吁的住宅大幅增加，他們將需要更大的利潤(rùn)率?！?/span>
澳洲的業(yè)界面臨的更廣泛挑戰(zhàn)，包括高成本、需求下降以及利潤(rùn)被壓縮，形成「高風(fēng)險(xiǎn)、低回報(bào)」的惡性循環(huán)：需求減少 → 材料及人手不足 → 成本推高 →建商利潤(rùn)降低 →工程延誤。
由于建筑成本高企，許多首次置業(yè)者負(fù)擔(dān)不起，導(dǎo)致市場(chǎng)需求下降；
需求減少又使建材及勞動(dòng)力的需求減少，進(jìn)一步推高成本，壓縮建筑公司的利潤(rùn)，令部分小型公司可能縮減項(xiàng)目甚至?xí)和＿\(yùn)作。
而一些積極的建筑商、則因漫長(zhǎng)審批程序無(wú)法加快施工，使原本幾個(gè)月可完成的工程，可能被拖延至一年半載，營(yíng)運(yùn)成本大幅增加。
租金貴
這一現(xiàn)狀同樣影響了社會(huì)住房，澳洲圣公會(huì)希望提高社會(huì)保障金，建造更多的社會(huì)住房，并改革投資者的稅收減免，因?yàn)槠渥钚碌淖饨鹭?fù)擔(dān)能力惡化情況令人震驚。它發(fā)現(xiàn)租金負(fù)擔(dān)能力是「有史以來(lái)最糟糕的」，只有13.4%的出租房源被認(rèn)為可以負(fù)擔(dān)得起，即一個(gè)父母均從事低收入工作的四口之家能負(fù)擔(dān)得起的出租房屋。
維護(hù)高
雖然澳大利亞非營(yíng)利組織正在為中低收入者建造以設(shè)計(jì)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)適用房，但缺乏為候補(bǔ)名單上的人提供政府資助的社會(huì)住房。澳洲的學(xué)者表示，像南丁格爾住房這樣的組織是建后出租住房的先驅(qū)，20%的公寓分配給社區(qū)住房提供者，供最需要的人使用。但像以前由州政府擁有的悉尼天狼星大樓這樣的例子表明，澳大利亞需要更多專門(mén)建造的社會(huì)住房來(lái)滿足需求并符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。
“在傳統(tǒng)的市場(chǎng)主導(dǎo)住房中，你為購(gòu)買房屋的人建造......所以你不會(huì)考慮隨著時(shí)間的推移而積累的能源費(fèi)用，但對(duì)于社會(huì)住房，你并不是想創(chuàng)造利潤(rùn)，這樣你就可以以更重要的方式考慮住房的生命周期成本等問(wèn)題?！?/span>
圖為雪梨Sirius經(jīng)典粗獷主義建筑「天狼星大樓」圖源《衛(wèi)報(bào)》和World Monuments Fund
天狼星大樓原為70年代的社會(huì)住宅，于去年完成翻新升級(jí)。建筑標(biāo)志性的幾何結(jié)構(gòu)和粗獷特色得以保留，同時(shí)全新的銅材陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)擴(kuò)展了空間，為大樓增添了現(xiàn)代化的新貌。以前歸州政府所有，最終因運(yùn)營(yíng)方破產(chǎn)，于2018年變賣，現(xiàn)在改造變成了豪華公寓。
圖為天狼新大樓翻新后的樣貌，圖源Bryn Donkersloot
而對(duì)于新時(shí)代的“美觀”的問(wèn)題，我們也需要考慮如何不讓社會(huì)住房“顯眼”，如何不使其污名化。
「維也納的獨(dú)特之處在于，你無(wú)法從住家地址就看出一個(gè)人的收入」
“住得和富人一樣”是建于半世紀(jì)前的老社宅——埃爾拉（Alt Erlaa）的承諾。這里住了7,000人，被居民譽(yù)為——全世界最好的社會(huì)住宅。
這不是一句口號(hào)。奧地利足球巨星克蘭克（Hans Krankl）、奧地利勞動(dòng)黨黨魁、工會(huì)領(lǐng)袖、甚至前總統(tǒng)的女兒都是社宅住戶。
維也納副市長(zhǎng)凡席拉可（Maria Vassilakou）解密維也納市府如何確保住房物美價(jià)廉，關(guān)鍵是「三重補(bǔ)貼」加「公開(kāi)競(jìng)標(biāo)」。
1，補(bǔ)貼土地取得成本。先由維也納市府購(gòu)入土地或活化閑置資產(chǎn)，如荒廢的舊廠房、舊軍機(jī)場(chǎng)，接著公開(kāi)競(jìng)標(biāo)，再以低價(jià)或租或售給得標(biāo)的非營(yíng)利開(kāi)發(fā)商。建成后，至少保留一半租給低收入市民，其余才釋出給城市中產(chǎn)階級(jí)。
2，對(duì)開(kāi)發(fā)商提供無(wú)償?shù)呐d建補(bǔ)助、長(zhǎng)期低利貸款或延長(zhǎng)還款年限等優(yōu)惠。
3，租金管制，多數(shù)住戶的租金不超過(guò)其收入的25%。高收入租戶支付市價(jià)，以補(bǔ)貼低收入戶。倘若租金仍舊太高，可申請(qǐng)租金補(bǔ)貼。
圖為維也納向日葵屋。圖源Arenas Basabe Palacios + Buschina & Partner官網(wǎng)
受委托在維也納梅德林區(qū)的新社區(qū)Wildgarten建造11棟街區(qū)，共82套公寓。建筑的連續(xù)性將不同特征的城市元素縫合在一起。新社區(qū)主要是步行街，促進(jìn)了自然綠地的連續(xù)性，該空間保持野生且?guī)缀醪恍枰S護(hù)。在統(tǒng)一但多樣化的住宅結(jié)構(gòu)中，每棟建筑都圍繞著花園而建。這些建筑物的高度、開(kāi)間和類型各不相同。有小型（S號(hào)），即單戶住宅和復(fù)式公寓，以及中型（M）和高層（L）公寓樓。向日葵屋（Die Sonnenblumenh?user）的特點(diǎn)是其南立面的黃色陶瓷覆層。由大型陶瓷塊形成的承重墻結(jié)構(gòu)系統(tǒng)允許中性空間的室內(nèi)設(shè)計(jì)，靈活且可重新配置。
只要年收入低于4萬(wàn)5,510歐元的人都能申請(qǐng)入住，而維也納的平均年收入是3萬(wàn)3,600歐元，也就是說(shuō)，多數(shù)人都有資格;而且一旦入住，終生保障，不會(huì)因?yàn)槟昀匣蛉蘸笫杖朐黾佣或?qū)趕。
“重要的是簽訂合同的那一刻，從那時(shí)起，住戶就有了無(wú)限期的租約?！鼻熬S也納城市規(guī)劃執(zhí)行總監(jiān)普欣格（Kurt Puchinger）解釋，除了保持住戶多元，“那是個(gè)人安全感的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?！?/span>
與澳洲的需求與住房數(shù)量脫節(jié)不同，維也納為保證住房需求，牽制房?jī)r(jià)，每年新建9,000戶社宅，增加供給。 除了興建，還要翻新和養(yǎng)護(hù)，維持社宅吸引力。每當(dāng)發(fā)生鄰里縉紳化，可能排擠原住戶時(shí)，市府就會(huì)介入翻新，更新通風(fēng)設(shè)備、提高能源效率、頂樓加蓋等，升級(jí)社宅質(zhì)量并容納更多人。
當(dāng)然，修建，維護(hù)，翻新都需要金錢(qián)的支持。
維也納的住房預(yù)算高達(dá)七億美金，55%用于新建，近40%做都市更新，財(cái)源來(lái)自?shī)W地利國(guó)人薪資的1%，由勞工和雇主各出一半。
維也納科技大學(xué)研究員卡迪（Justin Kadi）「若你要看這座城市花了多少錢(qián)，我認(rèn)為也得看它實(shí)際上獲得了什么，對(duì)吧？」
06 結(jié)尾
看了全球各地的“作業(yè)”，我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)理想的家，不僅僅是四面墻一個(gè)屋頂。它關(guān)乎公平、尊嚴(yán)，更關(guān)乎一種“混搭”出來(lái)的社區(qū)活力。
就像維也納的社宅里，可能藏著球星和政治家，隔壁鄰居可能是程序員、教師和退休阿姨。這種“神仙搭配”，才是保障房最美的樣子——它不該是一個(gè)標(biāo)簽，而是我們城市里自然而然的一部分。
中國(guó)的保障房，也正走在這條“進(jìn)階之路”上。從拼命解決“有沒(méi)有”，到用心琢磨“好不好”。這條路不容易，既要控成本，又要提品質(zhì)；既要蓋得快，又要設(shè)計(jì)得巧。
但可以期待的是，未來(lái)的保障房，或許會(huì)和你花大價(jià)錢(qián)買的商品房一樣好看、好住，甚至因?yàn)楦玫纳鐓^(qū)規(guī)劃而更有人情味。
這不只是一場(chǎng)建筑的升級(jí)，更是一場(chǎng)關(guān)于“歸屬感”的創(chuàng)造。
專欄編輯｜Sherry Li
發(fā)文編輯｜ Ziyi Zhang
審核編輯｜Ziyi Zhang
